Seljendur fasteignar sýknaðir af gallakröfu

By Guðbrandur Jóhannesson
May 01, 2021

Með dómi Landsréttar 19. mars. sl. sýknaði rétturinn seljendur fasteignar af gallakröfu kaupenda sem nam rúmlega sex milljónum króna.  Auk þess sem kaupendum var gert að greiða seljendum afsalsgreiðslu.

Ágreiningur málsins laut að 68 ára gamalli fasteign sem seld var árið 2018.  Fljótlega eftir afhendingu báru kaupendur við að fasteignin væri haldin leyndum göllum, þar sem fasteignin héldi ekki frá sér aðkomuvatni frá jarðvegi með tilheyrandi rakamyndun og myglu. Auk þess byggðu þau á því að seljendur hefðu með sviksamlegum hætti haldið frá kaupendum upplýsingum um galla á fasteigninni. 

Kaupendur dómkvöddu matsmann undir rekstri héraðsdómsmálsins, sem komst að þeirri niðurstöðu að óeðlilega hátt rakastig væri í botnplötu hússins. Taldi matsmaður að ástæðan fyrir háu rakastigi væri grunnvatn í niðurgröfnu rými í þvottahúsi (kyndiklefi) og að drenlagnir í kringum húsið væru ekki fullnægjandi.  

Lögmaður seljenda gerði alvarlegar athugsemdir við framkvæmd matsins fyrir héraðsdómi þar sem notaður hefði verið hlutfallsrakamælir, en slíkir mælar sýna ekki raunverulegt rakastig í gólfum. Héraðsdómur féllst á þau mótmæli og taldi af þeim sökum ekki unnt að leggja rakamælingar hins dómkvadda matsmanns fram sem sönnunargagn í málinu.

Fyrir Landsrétti var aflað viðbótarmats þar sem rakastig botnplötunnar var mælt með rakamæli sem mældi raunverulegan efnisraka í plötunni. Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar var komist að þeirri niðurstaði að raki í botnplötunni væri óeðlilega hár í 68 ára steyptri botnplötu.  Lögmaður seljenda mótmælti niðurstöðum viðbótarmatsins, þar sem þykkt botnplötunnar hefði ekki verið mæld áður en hún var rakamæld.

Í dómi Landsréttar var fallist á með hinum áfrýjaða héraðsdómi að rakamælingar þeirrar matsgerðar sem var aflað í héraði væru ófullnægjandi til sönnunar um að raki botnplötu eignarinnar væri meiri en gera mætti ráð fyrir, þar sem notast hefði verið við hlutfallsrakamæla við rakamælingarnar. Enn fremur að annmarkar hefðu verið á framkvæmd rakamælinga í því viðbótarmati sem var aflað fyrir Landsrétti þar sem þykkt botnplötunnar hefði ekki verið mæld og ósannað að aðilar hefðu komið sér saman um þykkt hennar. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að þar sem ekkert lægi fyrir um þykkt botnplötunnar, gæfi rakamæling matsgerðarinnar ekki nákvæma niðurstöðu um rakastig botnplötunnar og taldi rétturinn því ósannað að fasteignin hefði verið gölluð vegna óeðlilega mikils raka í botnplötu. Auk þess taldi Landsréttur ekki sannað að fasteignin hefði verið haldin öðrum göllum eða að seljendur hefðu komið fram með sviksamlegum hætti við sölu eignarinnar. Landsréttur staðfesti því dóm héraðsdóms um sýknu og var kaupendum gert að greiða seljendum eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar.

Guðbrandur Jóhannesson landsréttarlögmaður á Lögþingi, rak málið fyrir hönd seljenda bæði fyrir héraðsdómi og Landsrétti.